آپارتمان نشینی (2)
نوسازی آپارتمان و مخالفت برخی از مالکان
پرسش : ساختمان ما سه طبقه است و دارای هفت دستگاه آپارتمان است. عمر ساختمان ما 20 ساله است. مالکان 5 دستگاه حاضر به کوبیدن و نوسازی ساختمان هستند و مالکان دو آپارتمان دیگر ناراضی هستند. آیا به لحاظ قانونی راهی برای بازسازی ساختمان داریم؟
پاسخ : طبق ماده ی 13 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود، آن دسته از مالکانی که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.
جبران خسارت ناشی از تقصیر همسایه
پرسش: در یک آپارتمان هشت واحدی زندگی می کنم که لوله های آب همسایه بالایی نشتی دارد و نشتی آب موجب آسیب به سقف منزل ما شده است. بعد از 10 روز کشمکش وی را مجاب به تعمیرلوله های آب کردیم . حال برای جبران خسارت وارده به سقف منزلم چه کار باید بکنم؟
پاسخ : طبق قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی، مالک هر آپارتمان نسبت به تعمیر قسمت های اختصاصی خویش ، که موجب خسارت و ضرر به دیگری شود، باید خسارت وارد شده را جبران کند. در این مورد ، شما با جلب نظر کارشناس جهت تعیین مبلغ ضرر وارد شده به سقف و تعیین عامل ایجاد خسارت، با مراجعه به شورای حل اختلاف محل و تقدیم دادخواست، نسب به مطالبه ی ضرر و زیان اقدام کنید.
انتخاب مدیر عامل ساختمان
پرسش : در مجتمعی زندگی می کنیم که فردی خود را چند سالی است به صورت عرفی و بدون مصوبه هیات مدیره ، مدیر ساختمان می داند. در این چند سال : 1- وی هیچ گاه و در هیچ سالی گزارش عملکرد و سیاهه دریافتی و پرداختی مجتمع را نه به صورت شفاهی و نه به صورت کتبی اعلام نکرده است و نمی کند.حتی به ایشان اعلام شد ولی زیر بار نرفت.2- از گوشه پارکینگ و زیر زمین مجتمع که به صورت مشاعات است برای انبار کردن وسایل خود استفاده می کند. 3- ی مالک واحد بالای منزل ماست. سر و صدا و دویدن فرزندانش ما را به ستوه آورده است. خواهشمندیم در خصوص موارد سه گانه یاد شده ما را راهنمایی کنید و بگویید باید به چه مرجعی مراجعه کنیم؟
پاسخ : طبق قانون تملک آپارتمان ها ، هیات مدیره و مدیر عامل در جلسه ی مجمع عمومی ساکنین (مالکان) ساختمان تعیین می شوند و طبق اختیاراتی که مجمع عمومی به آن ها می دهد، ساختمان را اداره می کنند. در صورتی که طبق مراتب مذکور مدیر انتخاب نشده باشد، امور وی غیر قانونی است و شما می توانید از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان و تعیین هایت مدیره و مدیران جدید نسبت به اداره ی ساختمان اقدام کنید. در ضمن مدیر قبلی را نیز از طریق دادگاه محل سکونت خود نسبت به پاسخگویی در زمینه ی امور مالی وادار کنید.
حدود اختیارات مالکان و مستاجران
پرسش : آیا بین مالکان یک آپارتمان و مستاجران آن در مورد تصمیم گیری برای اداره ی آپارتمان تفاوت هست ؟ آیا طبق قوانین آپارتمان نشینی ، مستاجران یا متصرافان آپارتمان ها در حکم مالک و صاحب خانه تلقی می شوند و تصمیمات آن ها قانونی است؟
پاسخ : طبق قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 و آیین نامه ی اجرایی آن در هر ساختمان که عده ی مالکان بیش از 3 نفر باشد مجمع عمومی مالکان ساختمان ها تشکیل می شود. مجمع عمومی با حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا تصرف کننده ی آن ها رسمیت می یابد. در این مورد نیز مستاجران ، تصرف کننده یا قائم مقام قانونی مالکان محسوب می شوند. حدود تعهدات موجر و مستاجر و وظایف و اختیارات آن ها نیزطبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و 1376 و یا قرار داد اجاره تنظیمی فی مابین آن هاست.تعهدات مستاجر که طبق تصمیمات مجمع عمومی ساختمان تصویب می شود علیه مالک (موجر) نیز قابل استناد است.
قرار گرفتن ملک در طرح
پرسش : ما ملکی در طرح فضای سبز شهرداری داریم و به ما اجازه ی ساخت و ساز نمی دهند. از سوی دیگر از پرداخت پول به ما نیز خودداری می کنند. چگونه می توانیم حقمان را از شهرداری بگیریم؟
پاسخ : طبق « قانون تعیین تکلیف اراضی محدود در طرح های عمومی » اگر ارگان های عمومی برای احداث پروژه های ضروری شهری نیاز به زمین های متعلق به دیگران باشند، می توانند با پرداخت قیمت روز نسبت به خریداری آن اقدام کنند، لذا شما نیز می توانید با مراجعه به شهرداری محل، نسبت به دریافت کردن توافقی وجه ملک یا معوض آن اقدام کنید یا از طریق دادگاه محل وقوع ملک خود شهرداری را به پرداخت وجه آن،ملزم کنید.
