ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران که ترکیبی از مدیران دولتی و شهری تهران در حوزه بافت فرسوده است، بسته محرک سال ۹۵ برای تحریک سرمایه‌گذاری در بافت قدیمی و فرسوده شهر تهران را رونمایی کردند.
مطابق با اعلام مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به‌عنوان دبیر این ستاد این بسته از ابتدای خردادماه در مناطق بافت فرسوده اجرایی خواهد شد. این بسته پنج محرک سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکونی و غیرمسکونی (خدماتی-اداری و..) دارد و یک مشوق، ویژه پروژه‌های مسکونی دارد که برای پروژه‌های جدید تخریب و نوسازی در بافت فرسوده درنظرگرفته شده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، مطابق با شرایط این بسته محرک قرار است برای سال جاری یک مجوز خاص به سازنده‌های بافت فرسوده ارائه شود. به این شکل که قرار است به سازندگان بخش مسکونی تسهیلات وام ۵۰ میلیون تومانی که تا ۸ درصد هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین درحال حاضر هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی معادل یک میلیون تومان محاسبه شده است) را شامل می‌شود امسال به شکل قرض‌الحسنه پرداخت شود.
به عبارت دیگر وام ۵۰ میلیون تومانی که در حالت عادی سود آن معادل ۲۰ درصد است به‌صورت صفر محاسبه خواهد شد. دولت و شهرداری طی یک تفاهم‌‌نامه قطعی به این نتیجه رسیدند که در سال جاری نیمی از نرخ سود این تسهیلات را از محل یارانه بودجه و نیمی از آن را شهرداری از محل منابع داخلی خود تامین کند. امسال دست کم ۱۲ هزار فقره وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی به سرمایه‌گذاران داده خواهد شد طوری که شهرداری از هم اکنون رقمی معادل ۴۰ میلیارد تومان برای پرداخت یارانه سود در اختیار بانک عامل قرار داده است. عباداله فتح‌اللهی، مدیر عامل سازمان نوسازی روز گذشته با اعلام این خبر عنوان کرد که برای دریافت این وام مالکان املاک ریزدانه زیر ۱۰۰مترمربع (مساحت زمین ملک فرسوده) در اولویت هستند. ضمن آنکه نرخ سود صفر یا به عبارتی حالت قرض‌الحسنه این وام صرفا برای این گروه اعمال خواهد شد.
روز گذشته دبیر ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران اعلام کرد: ۶۰ درصد از ۳۷۰۰ هکتار مساحت بافت فرسوده تهران را املاک ریزدانه زیر ۱۰۰ مترمربع تشکیل می‌دهد که این املاک بخش حاد بافت قدیمی شهر تهران را شامل می‌شود و باید زودتر از سایر املاک بافت فرسوده نوسازی شوند. شهرداری تهران در سال جاری در کنار وام ۵۰ میلیون تومانی که ۸۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌دهد به‌صورت واقعی نرخ عوارض ساخت و تراکم را با اعمال تخفیف ۱۰۰ درصدی برای ساختوسازهای بافت فرسوده محاسبه خواهد کرد. ضمن آنکه هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب که معادل ۵ درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود و حدود ۸ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی هزینه در بردارد برای املاک زیر ۱۰۰ مترمربع با بهای صفر محاسبه می‌شود.
به این ترتیب مجموع وام ۵۰ میلیون تومانی آن هم با نرخ سود صفر، تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض ساخت و همچنین انشعابات صرفا برای ساختوسازهای بافت فرسوده باعث می‌شود در سال جاری سرمایه‌گذاران برای ساختوسازهای مسکونی بافت فرسوده کاملا از تامین نقدینگی برای پوشش هزینه‌های ساخت بی‌نیاز شوند و با دریافت تسهیلات و مشوق‌های معادل ۱۰۰ درصد هزینه‌های ساخت امکان ورود راحت به بافت فرسوده را پیدا کنند.
در شکل جدید نوسازی بافت فرسوده امکان خرید زمین و تملک برای سرمایه‌گذاران ساختمانی تسهیل می‌شود به‌طوری که نقدینگی موردنیاز که تا پیش از این برای ساختوساز صرف می‌شد از امسال برای خرید زمین هزینه می‌شود.علاوه بر این ۲۰ میلیون تومان وام ودیعه به مالکان بافت فرسوده پرداخت می‌شود که می‌تواند به ترغیب مالکان برای نوسازی منجر شود.
۱+۵ مشوق
شهرداری تهران برای کمک به طرح مشترک خود با دولت در حوزه نوسازی بافت فرسوده و کاهش «فقر مسکن» در نیمه جنوبی پایتخت، پنج محرک اقتصادی برای جذب سرمایه‌گذار ساختمانی به این مناطق را تصویب کرد.
اواخر فروردین‌ماه سال جاری حسن روحانی رئیس‌جمهوری در دیدار خود با مسوولان بخش مسکن، یک «مدل مشارکتی» جهت تامین مسکن اقشار کم درآمد را با محوریت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در محدوده بافت فرسوده شهر تهران پیشنهاد داد. تا از یکسو سرعت نوسازی بافت فرسوده افزایش یابد و از سوی دیگر طرح‌های تامین مسکن از حالت خوابگاهی خارج شود. در مدل پیشنهادی رئیس‌جمهوری برای جذب بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده، مسوولیت نوسازی کامل یکی از محلات فرسوده شهر به سرمایه‌گذار محول می‌شود تا امکان واگذاری واحدهای مسکونی با قیمت تمام شده پایین، از محل سود سایر کاربریها برای سازنده فراهم شود. به این معنی که سرمایه‌گذار در طرح نوسازی مشارکتی در کنار واگذاری واحدهای مسکونی جدید به مالکان اولیه با قیمت تمام شده پایین، سایر واحدهای مسکونی را به مالکان جدید با احتساب سود پروژه واگذار می‌کند تا از این طریق شرکت در پروژه نوسازی با توجیه اقتصادی برای وی همراه باشد. مطالعات در مورد این مدل مشارکتی نوسازی نشان می‌دهد که برخی کشورها از جمله چین در این زمینه تجربه‌های موفقی داشتند. به گونه‌ای که مدل مشارکتی متداول‌ترین شکل نوسازی بافت فرسوده در کشور چین بوده است. این روش نوسازی بر سه اصل اولیه استوار است که شامل: افزایش نسبت خانههای ساخته شده برای فروش به غیر در سایتهای تخریب شده نسبت به خانههای ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان پیشین خانه‌ها، اسکان حداقل ۳۰ درصد ساکنان مقیم سایت برای ایجاد تعادل در تاثیرات اجتماعی بر ساکنان و کنترل قیمت تمام شده برای مالکان اولیه می‌شود. اما در این میان کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به عرصه نوسازی بافت فرسوده، به یک پیش‌شرط اصلی نیاز دارد. به گفته آنها پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی باید با صرفه اقتصادی به لحاظ کاهش هزینه‌های ساختوسازهای مسکونی و تجاری نسبت به سایر مناطق شهری همراه باشد. برای رعایت این پیش‌شرط نیز نیاز است تا مدیران شهری و دولتی به شکل جدیدی به این حوزه وارد شوند.
از این رو شهرداری تهران در راستای افزایش سود ساختوساز مسکونی و غیرمسکونی در بافت فرسوده در پنج مولفه هزینه‌ای اقدام به افزایش تخفیف در تعرفه‌ها و حذف کامل برخی از عوارض جانبی ساختوساز کرده است. این تصمیمات که در اولین جلسه ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران از سوی شهردار تهران اعلام شد تغییر در نحوه پرداخت پنج مولفه هزینه‌ای ساختوساز در محدوده بافت فرسوده برای سرمایه‌گذاران را شامل می‌شود.
مطابق با اعلام محمدباقر قالیباف اولین گزینه کاهش هزینه‌های ساخت و ساز، افزایش تخفیف صدور پروانه ساختمانی از ۵۰ درصد به ۱۰۰ درصد برای تمامی پلاک‌های موجود در محدوده بافت فرسوده است. سال گذشته شهرداری تهران شهرداری تهران برای تشویق سازنده‌های مسکن به تمرکز فعالیت در محدوده «بافتفرسوده»، یک بسته سیاستی حاوی ۵ نوع مشوق طراحی و تصویب کرد. براساس ضوابط این بسته سازنده‌های مسکن در بافت فرسوده مطابق با مساحت زمین و روش ساخت از تخفیفات طراحی‌شده بهره‌مند می‌شدند. تخفیف در صدور پروانه ساختمانی برای قطعاتی که بین ۱۰۰ مترمربع تا حداکثر ۳۰۰ مترمربع مساحت دارند، بدون نیاز به تجمیع، به‌صورت ۱۰۰ درصد تعلق میگیرد به این معنی که کل عوارض ساخت مسکن رایگان خواهد بود، اما برای قطعات بالای ۳۰۰ مترمربع، حداکثر ۵۰درصد تخفیف داده خواهد شد مگر اینکه مالک، ملک فرسودهای که زمین آن بیشاز ۳۰۰ مترمربع مساحت دارد، به تجمیع با ملک مجاور رو بیاورد که در این صورت، تخفیف عوارض تا ۱۰۰ درصد اعمال خواهد شد، اما با اعلام اخیر شهردار تهران از این پس تمامی ساختوسازهای جدید در محدود بافت فرسوده از تخفیف ۱۰۰ درصدی بدون هیچ قید و شرطی برخوردار می‌شوند.
از آنجا که هزینه عوارض صدور پروانه ساختمانی برای املاک مسکونی در شهر تهران به‌طور متوسط مترمربعی ۲۰۰ هزار تومان است از این پس ۲۰ درصد هزینه ساخت (هزینه ساختوساز در شهر تهران بدون احتساب قیمت زمین در حال حاضر به‌طور متوسط یک میلیون تومان است) برای سازنده‌های داخل محدوده بافت فرسوده صفر خواهد شد. دومین شاخص هزینه‌ای که قرار است کاهش یابد مربوط به تعرفه عوارض تجاری است که مطابق با اعلام شهردار تهران بنا است تعرفه عوارض تجاری‌سازی در محدوده بافت از این پس با تخفیف ۸۰ درصدی نسبت به سایر مناطق تهران همراه شود.
در بسته تشویقی که سال گذشته از سوی مدیریت شهری برای محدوده بافت فرسوده تصویب و ابلاغ شد تمامی پلاک‌های تجاری و اداری در محدوده بافت فرسوده که تاکنون ملزم به پرداخت عوارض به شهرداری بودند، مشمول ۵۰ درصد تخفیف عوارض شهرداری شدند. که به این ترتیب متوسط نرخ عوارض ساخت تجاری در بافت فرسوده تهران معادل ۲میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع شد که با مصوبه جدید ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران ۳۰ درصد دیگر مشمول تخفیف خواهد شد. متوسط نرخ عوارض تجاری در سایر مناطق شهری معادل ۴میلیون تومان است. به نظر می‌رسد شهرداری تهران بنا دارد از این طریق سهم پروژه‌های مال‌سازی در مناطق فرسوده و جنوب شهر را افزایش دهد. سومین شاخص هزینه‌ای که بنا است برای ساختوسازهای درون بافت فرسوده مورد تجدید نظر قرار گیرد آن است که بنا به گفته قالیباف اعمال تسهیلات و مشوق‌های ساختوساز از این پس به‌صورت محله‌ای و منطقه‌ای در بافت فرسوده انجام شود.
به اعتقاد مدیران شهری از آنجا که هر محله ویژگی خاص خود را دارد می‌توان با توجه به مختصات خاص آن، نوع تسهیلات متفاوتی را برای آن محله پیش‌بینی کرد. به تعبیر دیگر در طرحی که بنا شده از سوی مدیران شهری برای ارائه تسهیلات به ۱۴۲ محله بافت فرسوده تدوین شود امتیازات ویژه برای برخی محلات در نظر گرفته می‌شود. در تدوین این امتیازات فقط توجیه فنی برای ارائه تسهیلات در نظرگرفته می‌شود و هیچ‌گونه توجیه اقتصادی برای مدیریت شهری مدنظر نیست. به این معنا که تسهیلات و مشوق‌های بیشتر برای محله‌های فرسوده تر صرفا با هدف جذاب‌سازی پروژه‌های سرمایه‌گذاران ارائه می‌شود. چهارمین شاخص هزینه‌ای که بنا شده طبق نظر شهردار تهران به‌طور کلی از لیست هزینه‌ای ساختوسازهای محدوده بافت فرسوده حذف شود هزینه مربوط به «عوارض متفرقه» است.
از چند ماه پایانی سال ۹۱ برخی از متقاضیان صدور مجوز نوسازی واحدهای مسکونی در بافت فرسوده با وجود تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض در این محدوده، از سوی شهرداری تهران مکلف به پرداخت عوارضی تحت عنوان «عوارض متفرقه» شدند که بعضا از مبلغ تعیین شده به‌عنوان عوارض بخشیده شده مازاد تراکم نیز بیشتر بود. بررسی‌ها از نحوه محاسبه این نوع عوارض مشخص کرد که مدیریت شهری هیچ نوع فرمول مشخصی برای محاسبه این نوع عوارض نداشت، طوری که رقم پیش‌بینی شده برای این عوارض براساس مشاهده‌های میدانی بین ۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان برای هر پروانه ساختمانی متفاوت بود.
پس از چندی مدیران شهری اعلام کردند که عوارض متفرقه مشمول آن دسته از ساخت‌وسازهایی می‌شود که بیش از سقف پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی درخواست دریافت تراکم دارند. مطابق با آمار طی چند سال اخیر مدیریت شهری از محل اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده فقط ۴۹۵ میلیارد تومان درآمد کسب کرده است که نه تنها نشان‌دهنده نبود توجیه اقتصادی دریافت این نوع عوارض در بافت فرسوده برای مدیریت شهری است بلکه حتی به نوعی می‌تواند مانعی برای نوسازی و ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به این محدوده محسوب شود. مدیر عامل سازمان نوسازی روز گذشته رقم کل تخفیفات ارائه شده از سوی شهرداری تهران در بافت فرسوده را طی سال‌های گذشته معادل ۴۶۸ میلیارد تومان اعلام کرد که نشان می‌دهد مدیریت شهری تقریبا معادل رقم تخفیفات ارائه شده در بافت فرسوده از طریق اخذ عوارض متفرقه درآمد کسب کرده است.
از این رو اگرچه مطابق با اعلام معاونت وقت شهرسازی و معماری شهرداری در سال ۹۲ بنا بود اخذ عوارض متفرقه در بافت فرسوده متوقف شود اما شهردار تهران در اولین جلسه ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران تاکید بر حذف تمام و کمال این عوارض در بافت فرسوده کرد. پنجمین و آخرین تخفیف در نظر گرفته شده برای سازنده‌های محدوده بافت فرسوده، حذف هزینه انشعاب فاضلاب، آب و برق و گاز است. فتح‌اللهی در این خصوص روز گذشته با اعلام تصمیم قطعی ستاد بازآفرینی برای حذف هزینه انشعابات در قطعات زیر ۱۰۰ مترمربع بافت فرسوده، عنوان کرد: مطابق با تصمیم ستاد، هزینه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب و مجوزهای حفاری به علاوه خدمات نظام مهندسی برای قطعات زیر ۱۰۰ متر رایگان خواهد شد. او ادامه داد: مطابق با بررسی‌ها هزینه انشعابات معادل ۵ درصد هزینه ساخت هر واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد.
به گفته فتح‌اللهی با اقدامات انجام شده طی سال‌های گذشته ۳۴ درصد از پارسل‌های بافت فرسوده شهر تهران نوسازی شده است. به این معنی که از ۲۰۵ هزار پارسل موجود در محلات بافت فرسوده تاکنون ۷۲ هزار پارسل نوسازی شده است. همچنین تاکنون ۸۲ هکتار از معابر عمومی بافت فرسوده بازگشایی شده است. او با اشاره به آمار نوسازی بافت فرسوده کشور عنوان کرد: میانگین عرصه نوسازی شده در سطح کشور معادل ۶/ ۷ درصد است که این میزان با احتساب شهر تهران به حدود ۱۳ درصد می‌رسد. مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران اظهار کرد: در حال حاضر ۶۰ درصداز مساحت ۳۷۰۰هکتاری بافت فرسوده تهران به قطعات زیر ۱۰۰ متر تعلق دارد که ۱۲۲ هزار و ۶۹۱پارسل را در بردارد. او تاکید کرد: از این رو در ستاد بازآفرینی پایدار کلان‌شهر تهران تسهیلات ویژه‌ای برای قطعات زیر ۱۰۰ متر شامل وام ۵۰ میلیون تومانی قرض‌الحسنه، هزینه صفر عوارض شهرداری و انشعابات به شرط تجمیع در نظر گرفته شده است.
او ادامه داد: این بسته جدید از ابتدای خردادماه از طریق ۵۰ دفتر خدمات نوسازی شهر تهران قابل دریافت است. ضمن آنکه در مسیر جدید مدیریت وام نوسازی بر عهده سازمان نوسازی شهر تهران قرار گرفته است. فتح‌اللهی همچنین آمار تجمیع پلاک‌ها در سال گذشته را سه پلاک عنوان کرد و افزود:برای سال جاری ۱۲ هزار فقره وام نوسازی پیش‌بینی شده است و ۴۰ میلیارد تومان منابع برای پرداخت نیمی از یارانه سود این تسهیلات از سوی شهرداری در نظر گرفته شده است. به گفته وی پرداخت وام بلاعوض ۱۰ میلیون تومانی نمای ساختمان نیز از دیگر تسهیلات درنظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده تهران در سال جاری است.
منبع : اقتصاد آنلاین
